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買賣小產權房“后患無窮”
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    2月21日,國土部召開新聞發布會,明確2012年將選擇小產權房問題相對突出的城市開展小產權房“試點”清理;3月12日,國土部部長徐紹史在兩會期間接受記者采訪時稱,清理小產權房工作,今年將一手抓調查研究清理試點,一手抓執法檢查嚴格規范,不讓小產權房繼續蔓延;3月26日國土資源部網站消息稱,目前國土資源部已經開始試點治理小產權房,同時準備在全國開展小產權房清理工作。小產權房再次成為人們關注的焦點。
    小產權房是指占用集體土地搞建設,并向集體經濟組織之外成員銷售的住房。并不是說小產權是違章建筑或者違法建設的,對集體組織內人員來說是合法的,可以辦證的,對集體組織以外則不可。
    近幾年,我市在舊城改造過程中,有些村居也建設了一定數量的小產權房,由于小產權房的價格要低于周邊的商品房,所以很多人員也購買了此類房屋,殊不知在購買的同時也留下了隱患。
    買方有可能“血本無歸”
    先回顧一下,我國第一例小產權房糾紛案,北京市通州區畫家村“宋莊房訟”案。馬海濤原系北京市通州區宋莊鎮辛店村農民。李玉蘭系城鎮居民,戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日,馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協議書》,將訴爭房屋及院落以4.5萬元的價格賣給李玉蘭。2006年2月份,馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。北京市通州區法院一審認為,李玉蘭系居民,依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房,判決李玉蘭將訴爭房屋及院落騰退給馬海濤。后李玉蘭不服,提出上訴,北京市第二中級人民法院終審判決仍然認定買賣合同無效。
    國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定:“農村的住宅不得向城市居民出售?!?004年12月,國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調:“加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地?!憊磷試床俊豆賾詡憂顆┐逭毓芾淼囊餳分泄娑ǎ骸把轄欽蚓用裨諗┐騫褐謎?,嚴禁為城鎮居民在農村購買和非法建造的住宅發放土地使用證?!?2008年1月,國務院辦公廳在《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確指出,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
可以看出,根據現行法律法規和國家政策,非集體經濟組織成員不能成為農村村民房屋買賣合同的主體,國家政策明確禁止城鎮居民購買農村村民房屋,故對農村村民向非本集體經濟組織成員及城鎮居民出售房屋的合同,應一律認定為無效。
    賣方有“鋃鐺入獄”的可能
    小產權房買賣中,承擔法律風險的不僅是買方,賣方也會承擔風險?!霸詵考凵險塹那榭魷?,賣方可以主張合同無效,而房價一旦出現下跌的情況,買方也同樣可以主張合同無效?!敝皇竊諛殼暗幕肪誠呂純闖械7縵盞鬧饕故鍬蚍?。
    日前,中國之聲報道因擅自在房山區建設并銷售“青龍湖莊園”別墅,且在政府部門明令禁止的情況下仍然繼續銷售,獲得購房款總額達730余萬元,北京風景偉業房地產有限公司老總被檢方指控犯有合同詐騙罪,此罪名的量刑最高可至無期徒刑,有可能成為我國首例因為出售小產權房而獲刑的案例。根據《合同法》第五十二條規定,違反法律、行政法規的強制性規定的,合同無效。另外,一旦購買了小產權房,無法辦證的情況下,再次銷售,就相當于處置無處置權的房屋,有可能形成詐騙。
    不能辦證導致“后患無窮” 
    “小產權房”由于缺少政府有效的監管和行政主管部門的指導,大都沒有業主委員會,也無法聘請正規的物業管理公司,更沒有繳納公共維修資金,市政設施也不完備,因此居住環境和社會治安都存有隱患。
許多人購房都是為了使自己生活的更好,但無法辦理自己的產權證,在戶口遷移、子女入學、再次轉讓時都不能依照現行相關規定辦理。另外由于無房屋產權,有可能在房產拆遷時無法獲得賠償。這些都是買房后必須面臨的“難題”。
    很多人在購買小產權房是主要是看中的是房屋價格低。從目前的國家政策來看,就是小產權房能夠獲得“轉正”,也必須在繳納土地出讓金和補繳相關稅費后,也許那時候的小產權房價格將不低于同區域的商品房,這樣看來,小產權房唯一的優勢也將蕩然無存。(房管局)
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